Subprime-mortgage-crisis-wallpaperUltimele luni au avut drept cap de afiş în dezbaterile publice o problemă spinoasă legată de un anumit tip de finanţare pentru persoanele fizice – creditul ipotecar, anume introducerea unei facilităţi pentru debitorul cu probleme sub forma dreptului de a ceda imobilul ipotecat creditorului fără ca acesta să mai poată urmări debitorul pentru diferenţa de sumă care ar rezulta din valorificarea ipotecii pe piaţă (facilitate denumită generic „dare în plată”). Din păcate, ca multe alte aberații deja criticate de mine (închiderea supermarketurilor în weekend, procent fixat de produse românești în supermarketuri etc.), și această inițiativă are ca port-drapel pe reprezentanții liberalismului românesc. Politicienii din România încă mai au de învățat enorm cu privire la cum funcționează piețele, care este rolul social al acestora, de ce și când este nociv intervenționismul statului în mecanismele pieței, cum se reglează automat piețele sau despre problemele specifice piețelor monetare și de capital.

De unde a apărut problema şi necesitatea revizuirii practicii şi legislaţiei în domeniul creditelor ipotecare? De la o problemă specifică perioadei de recesiune: preţul activelor prăbuşindu-se temporar punea serioase probleme celor care nu mai puteau să îşi achite ratele la creditele ipotecare în situaţia în care ei doreau să părăsească înţelegerea cu banca. Banca îi menţinea la plată pentru diferenţă, diferenţă dificil de susţinut de un debitor cel mai probabil aflat în șomaj, fără perspectiva unui venit cert sau cu un venit drămuit drastic de necesitatea reducerii costurilor impusă de scăderea vânzărilor. Această problemă dispare când economia este pe creștere (ceea ce deja observăm că se întâmplă ușor, ușor în utimii 2 ani).

Să revenim puțin la comparația între practica creditelor ipotecare de până acum (cele care nu conțin opțiunea dării în plată) și cele vizate de ”reforma” domeniului introdusă, chipurile, de darea în plată. Până acum puteai să iei credit ipotecar cu avans foarte mic (chiar existau produse ipotecare cu avans 0 la unele bănci – Banca Transilvania era una dintre ele) și cu scadențe generoase pentru riscul sistemic pe care continuă să îl aibă România (o țară încă neinclusă pe lista țărilor OCDE sau a țărilor emergente). Atât avansul cât și scadențele erau permise de faptul că debitorul împarte cu banca riscul legat de valorificarea în caz de faliment personal a imobilul ipotecat. Altfel spus, dacă intrai în incapacitate de a rambursa creditul ipotecar, banca încerca să valorifice (mai bine sau mai rău) ipoteca și diferența o percepea în continuare de la debitor, din veniturile viitoare ale acestuia. Dacă pe piață prețul caselor rămâne relativ constant, diferența pe care banca ar pretinde-o ar fi apropiată de 0; dacă pe piață prețul caselor crește semnificativ, debitorul înregistrează o diferență în plus în urma valorificării ipotecii (are chiar profit) iar dacă pe piață prețul caselor scade semnificativ (cum s-a întâmplat în criză), banca are dreptul să reclame pierderea din veniturile viitoare ale debitorului. Banca nu își asumă pierderea în acest caz și o transferă debitorului pentru că și profitul potențial generat în situație de creștere a prețurilor caselor este transferat debitorului. Contractul de credit ipotecar practic lasă riscul (care este și o pierdere potențială dar și o oportunitate potențială de a câștiga) la nivelul debitorului, creditorul neputând fi făcut responsabil de costurile implicate de acest risc. Risc mai mic pentru creditor înseamnă și costuri mai mici pentru acesta, adică condiții de creditare mai favorabile pentru debitori care, în România, s-au reflectat în avans și scadență.

Opțiunea de dare în plată ar muta acest risc către bănci. Adică băncile ar încasa profitul (dacă prețul caselor e în creștere) sau pierderea (dacă prețul e în scădere) la o potențială valorificare a ipotecii dacă debitorul intră în incapacitate de rambursare a datoriei. Este vorba clar un risc suplimentar impus băncii pentru care banca va cere protecție și va reclama venituri suplimentare care să acopere pierderile potențiale. Reacția băncilor de a introduce un avans consistent este justificată. La fel și reacția probabilă de a reduce semnificativ scadențele. În aceeași notă se înscrie și reticența de a mai finanța proiecte de tipul ”Prima Casă” (cu variantele de upgrade), având în vedere calitatea îndoielnică a imobilelor cu caracter social (cele de la ANL în special). Băncile vor da mult mai greu credite, vor cumpăni mult mai bine valoarea imobilelor ipotecate și nu vor mai deschide ușa tuturor. Deși aparent măsura aceasta se vedea a fi una care să îi protejeze pe săraci, tineri și amărâți ea lovește în final exact în aceștia, având efectul opus.

Este binevenită o lege în acest sens? Evident că nu. Piața ar trebui să ofere aceste produse bancare dacă ele se cer. În piață ar fi apărut și s-ar fi concurat ambele tipuri de produse ipotecare dacă era nevoie. Numai că nivelul scăzut al veniturilor și riscul sistemic ridicat pentru România (tradus printr-o expunere ridicată la un efect potențial de contagiune) a făcut ca în piață să reziste și să se dezvolte doar creditul ipotecar fără dare în plată care lasă riscul legat de imobil la debitor dar care oferă în compensație un avans redus (chiar avans zero) și scadențe foarte mari. Legiuitorul care va scoate din piață cu forța un produs sau altul nu face decât să altereze mecanismele de piață. Criza ne-a învățat că e nevoie poate și de o clauză de tip ”dare în plată” dar pe care băncile să o negocieze direct cu clienții lor în balans cu alte opțiuni pe care nu le mai oferă. Toate eforturile de reglementare în acest sens (culmea venite pe filieră liberală) sunt complet demagogice și populiste cu efecte distructive pentru piața imobiliară.

Pericolul cel mai mare al inițiativelor legislative recente este acela al aplicării unei astfel de măsuri forțate contractelor deja semnate în trecut. Ideea de a scăpa acum câțiva debitori de recuperarea diferenței negative, care s-au lăcomit la a se întinde mai mult decât le permitea plapuma în perioada de boom imobiliar, lovind în toți ceilalți dar și în potențiali debitori va avea efecte mult mai dramatice la nivel de sistem financiar și la nivel de dezvoltatori de proiecte imobiliare.

Darea în plată este o non-problemă pentru creditele ipotecare care vor fi semnate de acum înainte și o non-soluție pentru creditele din trecut. Trebuie să ne obișnuim cu acest gând (chiar dacă pentru mulți nu pare confortabil): piața are suficiente mecanisme de gestionare a riscurilor potențiale, contractul între părți fiind cel mai important instrument în acest sens (nu o lege strâmbă votată din dorința de a mai atrage câteva voturi la alegerile din acest an). Dovada este că deja foarte multe bănci sunt dispuse să includă între clauze și ”darea în plată”, evident cu condiționalitățile de rigoare. Prin intervenția brutală a politicului în relația contractuală dintre creditor și debitor nu facem decât să distrugem nu să creăm valoare economică.


13 comentarii la “Darea în plată…”
  1. Andrei a spus:

    Daca risul e la debitor e ok sa fie avans mic sau chiar 0 si scadenta mare, dar daca riscul e la banca, nu mai e ok.. Mie mi se pare ca in orice caz debitorul isi cam ia teapa in relatia cu banca.. Adica atunci cand debitorul ar putea avea de piedut, de ce pe banca nu o intereseaza si nu il consiliaza (chiar impune o regula) ca nu e ok sa nu vina cu avans avans mare si sa faca credit pe 30 de ani, dar cand ar avea de pierdut banca, imediat impune reguli ? Cam multa ipocrizie, pana la urma banca nu are cum sa piarda niciodata, dar debitorul intotdeauna 🙂 Mai bine sa nu ai de a face cu bancile pt credite imobiliare/ipotecare.. Creditele sunt doar firme, sa faci profit mai mare decat dai inapoi bancii.. Pt altceva e doar pacaleala..

  2. Paun Cristian a spus:

    @ Andrei

    Din păcate argumentele dumneavoastră ratează un lucru esențial: debitorul este PROPRIETARUL casei și nu banca. Banca este doar FINANȚATOR în acest caz și facilitează cumpărarea unei case ACUM de către cineva care are resursele MAI TÂRZIU. Caz în care există o permanentă asimetrie de informație în defavoarea băncii legată de proprietate. Proprietarul, cel care folosește proprietatea, trebuie să răspundă DIRECT de toate riscurile legate de proprietatea sa. Faptul că valoarea de piață a proprietății scade sau crește este un RISC EXCLUSIV al proprietarului care este nenatural să fie transferat unui terț (banca) scos arbitrar din căciulă. Băncile pot să își asume contractual acest risc dar, în acest caz, vor intra în discuție costuri suplimentare. Banca poate să își asume riscul de inundație sau cutremur (ca și pe cel de depreciere a valorii de piață a proprietății) contra unei prime care să acopere costurile aferente. În cazul acesta însă riscul este foarte costisitor pentru bancă și pentru mecanismul de creditare în sine făcând creditul ipotecar foarte prohibitiv.

  3. Andrei a spus:

    Argumentele si rationamentul dmv. sunt corecte dpdv legal si economic, doar ca:

    Mai putine credite = pret mai mic al locuintelor. Preturile actuale din Buc oricum nu reflecta valoarea imobilelor, ci sunt umflate tocmai din cauza ca toata lumea face credit. As prefera ca un apartament sa coste cu 50% mai putin decat in prezent si sa strang toti banii sau o mare parte din ei sa il cumpar decat sa coste dublu fata de cat valoreaza si sa ma indatorez pe viata doar pentru o modesta locuinta.

    Lucrurile ar trebui sa vina de la sine, dar majoritatea oamenilor nu inteleg ca nu e ok sa te indatorezi pe 30 de ani 60.000 cand nu ai fost in stare sa strangi in viata ta nici 10.000 eur pt un avans.

  4. Stoian George-Daniel a spus:

  5. Mircea Pop a spus:

    Argumentele d-vs sunt corecte si ar functiona poate dar nu intr-o economie corupta ca cea din Romania. Da, m-am lacomit si eu la un credit imobiliar pentru o casa. In 2008 am cumparat o casa in Satu Mare cu suma de 80.000 Euro(un pret mic pentru o casa de 120 mp si 11 arii de teren in oras-o casa similara are aceeasi valoare si azi). 20.000 Euro banii mei si 60.000 Euro credit ipotecar pe 25 ani. Deci mi-am asumat si eu o patrime din risc. Am investit in modernizarea casei peste 15.000 Euro si am platit timp de trei ani cate 520 Euro/luna deci inca vreo 18.000 Euro dupa care din cauza unui divort si a pierderii locului de munca au aparut intarzieri. Am incercat sa obtin o amanare a catorva rate deoarece gasisem un loc de munca in strainatate dar functionarii bancii nici nu au vrut sa auda. Am plecat in strainatate iar cand am revenit (dupa 2 ani) casa era deja vanduta la a treia licitatie cu pretul de 48.000 Euro. Suma pe care o am inca de plata este de aproape 50.000 Euro. Cati oameni credeti ca au profitat de pe urma acestei vanzari? De la functionarul bancii care impreuna cu executorul (pe o mana cum se spune) care are deja clientul si publica anunturile de vanzare pe pagini web de negasit impart pierderea mea. E o mafie bine organizata (cea a executarilor silite) cu mii de sacali imbogatiti in Romania care urla ca din gura de sarpe impotriva acestei legi. Doar pentru starpirea acestei mafii sunt de acord cu trecerea legii.

  6. Iulian a spus:

    Domn profesor cateva remarci la articolul dumneavoastra.

    In primul rand, aplicarea acestei legi pe trecut este in mod evident o prostie. Insa, argumentul economic consta in distorsionarea mecanismului preturilor pe piata creditului ipotecar.

    Argumentul dumneavoastra principal este ca „piata isi doreste”. Acest argument este invalid pentru ca nu are nici un reper teoretic. Daca este sa mergem pe ideea dumneavoastra, la un moment in timp, piata nu isi dorea nici legea Glass-Steagall pentru ca neaplicarea iei ar fi dus la dobanzi mai mici -prin operatiuni de securitizare- si desi ar fi existat beneficii pe termen scurt, pe termen lung sistemul ar fi fost mai instabil. Deci trebuie sa intelegi ca pe piete predomina informatia asimetrica si ca participantii au limitari in intelegerea propriilor decizii.

    Multumesc.

  7. Proprietar a spus:

    @Andrei (comentariu 3), piata imobiliara este in egala masura formata si din vanzatori, nu numai din cumparatori. Tu esti (potential) cumparator si iti doresti sa scada preturile, adica sa se produca o situatie defavorabila vanzatorilor. Nu inseamna ca tu ai dreptate sau ca ar fi „normal”, este doar ce iti doresti tu si ce te avantajeaza pe tine. O scadere a preturilor avand ca motiv o lege (adica cauze din afara mecanismului cerere-oferta) este cu siguranta anormala.

    Mai tine cont si ca in Romania exista o sumedenie de proprietari (peste 95%, dupa cum relateaza presa), a caror avere neta (net worth) scade ca urmare a scaderii preturilor pe piata imobiliara, adica si pentru ei o situatie defavorabila.

    Tineti deci minte ca scaderea preturilor pe o piata avantajeaza doar cumparatorii si ii dezavanteajeaza pe ceilalti.

  8. chris black a spus:

    …. Indicele de referinţă pentru creditele în lei a ajuns şi el la minimul ultimilor 25 de ani, în timp ce dobânda creitului pentru populaţie continuă să ofere băncilor marje de profit cuprinse între 3% şi 20%. Cu marje de profit uriaşe, cu bani primiţi garantat de la BNR şi Ministerul Finanţelor, credeţi că va mai acorda vreo bancă împrumuturi ipotecare? ………….
    ….. Dar Robor-ul, referinţa pentru creditele în lei, ştiţi la cât as ajuns? La 0,85% este Robor la 3 luni şi 1,16 la 6 luni. La creditele pentru populaţie însă, dobânzile variază între 10,44 şi 25,04% pentru creditele de consum. Pentru creditele ipotecare dobânzile sunt cuprinse între 4,03% şi 6,07%. În aceste condiţii, în care băncile trăiesc bine mersi din dobânzi cu risc zero, oferite de BNR şi de Ministerul Finanţelor, de ce crede cineva că ar fi interesate să acorde credite către populaţie sau către economia reală? ………..
    ….. Apariţia legii dării în plată, indiferent de forma în care ar apărea, nu ar face altceva decât să creeze nişte probleme inutile în această fericire liniştită în care toate instituţiile statului român le plătesc băncile pentru simplu motiv că există. De aceea, orice declaraţie vizavi de o majorare a avansului la creditul ipotecar este un nonsens: băncile oricum nu dau credite ipotecare la ora actuală decât prin programul Prima Casă (unde benficiază de garanţia statului) sau celor care au venituri foarte mari şi oricum îşi permit avansuri de 50% sau chiar 60%.
    Sursa : De ce nu se mai dau credite? Pentru că băncile fac bani doar din plasamente la stat

  9. George a spus:

    Buna ziua,
    Cred ca „darea in plata” s-ar putea aplica la creditele din trecut cu conditia ca noua dobanda pentru diferenta dintre credit si valoarea casei sa fie rata fara risc. De ce? Pentru ca prin legislatia de pana acum, bancile nu isi asumau nci un risc fiindca debitorului i se punea poprire pe salariu pana cand platea restul principalului si dobanda exorbitanta. Din punct de vedere risc/recompense aceasta este o solutie justa si simetrica. Insa nu ar fi drept „economic” ca un agent economic sa beneficieze de randamente ridicate , fara risc, doar pentru ca e protejat de lege.

    George

  10. Cris a spus:

    Fara suparare… mie principiul legii darii in plata mi se pare coret. Daca debitorul nu mai are un loc de munca sau doreste sa traiasca liber, fara sa mai fie dependent de banci, sau pleaca in strainatate, dorind sa o termine cu Romania, el trebuie sa aiba posibilitate sa puna bancii casa in brate sa se spele pe cap cu ea. E un principiu corect: debitorul pierde de a platit deja bancii, iar banca, beneficiaza de un bun evaluat (teoretic) corect, pe care poate sa il valorifice. Nici un credit pe lumea asta nu merita luat de la banci, daca nu ai posibilitatea reala sa pui banci imobilul achizitionat, in brate sa faca borsh cu el. Daca banca crede ca bunul ala valoreaza suma la care este evaluat, sa-l vanda cui doreste ea. Debitorul scapa de datorie si, in acelasi timp de sclavie, iar banca nu are decat sa-si recupereze suma ramasa de plata prin vanzarea bunului. E un principiu corect care scoate la suprafata o chestie esentiala si anume- daca banca a evaluat corect, realist bunul pe care il are in garantie. Daca a facut acest lucru, ea isi poate recupera singura, prin eforturi propriim, paguba, la pret de piata, asumandu-si, desigur, si riscul nevanzarii.

    Iar consumatorul, poate iesi oricand din credit, mi se pare corect. Nu mai traim in Evul Meidu cand sclavii erau legati de glie si nu aveau loc de intors. Legea darii in plata da posibilitatea sa ai loc de intors daca vrei sa termini definitiv cu escrocii capitalisti – corporatiiile, statul si bancile. Le dai casa, sa se spele pe cap cu ea, sa faca borsh si sa-si recupereze ce pot.

    Mi se pare absolut corect!

  11. vct a spus:

    Articolul este corect – dar numai teoretic.

    1) Cei doi actori: perosoana fizica si banca sunt „foarte” inegali si rareori are loc vreo negociere „rezonabila” intre ei.

    2) In plus, desi teoretic nu are de ce sa se intample asa, bancile (in RO si nu numai) au interesul de a supraevalua garantia pentru simplul fapt ca imprumuntand o suma mai mare de bani la final raporteaza venituri mai mari din dobanzi si comisioane … asta cel putin cand au fonduri suficiente pentru creditare cum s-a intamplat pana in 2008.

    3)Apoi exista si industria/ mafia asta a recuperatorilor care distruge total echilibrul: ca sa isi stearga creditul neperformant din scripte banca intotdeauna vinde mult sub pretul pietei stiind ca o sa-l jumuleasca pe creditor apoi.

    Teoria ca teoria, dar practica ne omoara…

  12. Olimpia a spus:

    Bine ar fi sa se termine cu toata aceasta mafie de pe piata imobiliara,si locuintele sa se vanda la pretul real. La mine in bloc un ap cu 2 camere conf.2 cu toate inbunatatirile a fost evaluat la 13500 euro, iar pe piata se vinde cu 24000 euro. Corect ar fii in urma evaluari reale banca sa acorde creditul si atunci oamenilor le-ar fi mai usor de plata si banca tot va avea de castigat.

  13. augustin a spus:

    D-nule Paun , da legea este stramba intr-un mediu si mai stramb si care nu se va corecta sub nici o for ma prin includerea voluntara a darii in plata in contractele de creditare. din start mediul este tramb prin faptul ca bancile centrale pot lista( ca de exemplu in cazul fed 4 trilioane de dolari, apoi o politica monetara de rezerve fractionare ), rata de dobanda manipulata de bancaile centrale etc

Comentariul tau